Impulso a la vivienda de bajo costo del Banco Estatal de Pakistán: un año después
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En julio de 2018, cuando el primer ministro Imran Khan estaba a punto de asumir el cargo, el Banco Estatal de Pakistán (SBP) presentó un borrador de política integral para la financiación de viviendas de bajo costo. El borrador abordó el mercado de financiación de la vivienda en Pakistán destacando su creciente necesidad y subrayando su importancia para compensar el enorme déficit de vivienda.
El borrador se envió a las partes interesadas, así como al público, para solicitar sus puntos de vista y obtener comentarios. Sin embargo, cuando se finalizó y publicó la política en marzo de 2019, se encontró que la nueva versión presentaba deficiencias en áreas clave que formaban parte del borrador anterior.
La política subrayó los factores que obstaculizan el crecimiento de la financiación de la vivienda en Pakistán y ofreció una gama de productos para facilitar a los consumidores finales, las instituciones financieras y los desarrolladores, a menudo ignorados. También enfatizó el papel de la SBP como principal regulador en la promoción de viviendas de bajo costo. Eventualmente, esto también coincidió con el muy promocionado Programa de Vivienda de Naya Pakistan (NPHP) que estaba (o más bien, todavía está) listo para facilitar la construcción de 5 millones de casas en Pakistán, que es casi la mitad de la escasez de viviendas existente, en el lapso de 5 años.
La política identificó varias razones detrás de la aversión de los bancos a los activos hipotecarios, como la titulación poco clara de los activos, el desajuste de los activos y los pasivos, el débil cumplimiento de los contratos y las leyes de ejecución hipotecaria existentes que no otorgan a los bancos la autoridad para ejecutar las propiedades en caso de incumplimiento. El argumento central fue que la carencia más prominente está en el área de la transferencia de derechos de propiedad confiables, que es el ingrediente clave para hacer que la financiación de la vivienda sea un negocio seguro para los bancos. El problema de los derechos es tan complejo y grave que la mayoría de los bancos no consideran que la propiedad hipotecada sea una garantía confiable.
Las siguientes fueron algunas de las recomendaciones de política: (a) ayudar al gobierno a implementar la enmienda bajo la Sección 15 de la Ley de Enmienda FIRO 2017 que facultará a los bancos para ejecutar directamente las propiedades hipotecadas en caso de incumplimiento, al mismo tiempo que garantizará la implementación de la Sección 20 de la Ley que ha hecho de los incumplimientos dolosos un delito que no admite fianza; (b) proporcionar objetivos a los bancos para el financiamiento de viviendas de bajo costo; (c) relajar los requisitos generales de reserva para aquellas instituciones financieras que están otorgando préstamos para vivienda de bajo costo; (d) animar a los bancos a ofrecer productos más innovadores[1]; (e) límites de financiamiento exclusivo para bancos de microfinanzas; f) promover y desarrollar sociedades de financiación de la vivienda.
Sin embargo, la política final no abarcó la primera recomendación, aunque aseguró que los requisitos generales de reserva para las instituciones financieras se relajaran y se aumentaran los límites financieros para los bancos de microfinanzas. Sin embargo, el objetivo principal, en el que SBP era introducir un mecanismo de financiamiento subsidiado para refinanciar hasta 1 millón de rupias o el 50 % del monto del préstamo a una tasa del 1 % a los bancos/IFD, y reducir la tasa del prestatario final al 5 % , nunca se materializó realmente.
Otra recomendación importante fue el modelo propuesto para la utilización de la tierra. Dado que el terreno representa una parte sustancial del costo total de la vivienda, la SBP propuso que, en un proyecto de licitación abierta, se podrían ofrecer sin costo grandes parcelas de terrenos baldíos gubernamentales e institucionales a los desarrolladores que emprenden proyectos de vivienda, que comprendan al menos 50 por ciento casas/apartamentos en la categoría de bajos ingresos. El resto del terreno podría utilizarse a discreción del constructor con un uso comercial del 10 por ciento. Esto habría reducido significativamente el costo de los proyectos de vivienda.
Nuevamente, este producto nunca apareció en el documento final. Sin embargo, lo que hizo el corte final fue una póliza de bajo costo para grupos de intereses especiales en segmentos de bajos ingresos, incluidas viudas, hijos de mártires, personas especiales, transgénero y personas en áreas gravemente afectadas por el terrorismo. Esencialmente, la SBP redujo sustancialmente el alcance de su producto de refinanciamiento.
El borrador original de la política también expresó los objetivos del Banco Central de aumentar la financiación de vivienda pendiente de Rs. 88 000 millones (en ese momento) a 250 000 millones de rupias, y aumentar el número de prestatarios de 62 000 (en ese momento) a 200 000 para junio de 2021. el índice de morosidad de los bancos y las IFD disminuyó del 13 % al 11 %, lo que indica que se han logrado algunos avances. Sin embargo, el número de prestatarios ha disminuido a alrededor de 59.000 con la mayoría de los préstamos en el rango de tamaño dentro de Rs1 millón.
Simultáneamente con la introducción del proyecto de política, la Compañía de Refinanciación Hipotecaria de Pakistán (PMRC) había entrado en acción. Con el apoyo financiero del Banco Mundial, PMRC estaba bien posicionado para refinanciar algunos de los préstamos otorgados a instituciones financieras y House Building Finance Corporation (HBFC). Esto prolongaría la duración de los préstamos hipotecarios y proporcionaría una fuente estable de financiación para los proveedores de financiación de viviendas. Dado que el PMRC estaba listo para asumir un papel más influyente en el financiamiento de la vivienda, parecía razonable que la SBP solo funcionara como regulador y facilitador, que es lo que finalmente se hizo evidente.
Esto también es evidente en el documento de política final de la SBP, que establece: “El gobierno ya está tomando medidas para facilitar una vivienda adecuada para todos los segmentos de la sociedad. State Bank ha decidido introducir iniciativas regulatorias y políticas que también complementarán los esfuerzos del gobierno para la industria de la vivienda”.
Es muy probable que el último aumento en la financiación de la vivienda sea un reflejo de la introducción de nuevos productos, especialmente por parte de HBFC, pero la cobertura de PMRC se ha mantenido limitada. La esperanza sería mantener los índices de préstamos morosos al mínimo para que las instituciones financieras estén más abiertas a aprovechar la refinanciación.
[1] Pueden ser: a) Disponibilidad de tasa fija/híbrida (variable y fija) b) Disponibilidad de productos específicos de período de interés solamente para hacer que los préstamos hipotecarios regulares sean asequibles c) Opción de pago incremental en la que las cuotas iniciales son más bajas y el calendario de reembolso está vinculado al crecimiento esperado en los ingresos del prestatario d) Tasas de descuento para los prestatarios a través de acuerdos institucionales con varias entidades del sector público/privado e) Disponibilidad de tenencias flexibles y máxima tenencia del préstamo según lo permitido por las Regulaciones Prudenciales para el Financiamiento de la Vivienda f) Productos sin opción de penalización por pago anticipado